一、 什么叫按揭

按揭就是个人住房商业性贷款，是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。

二、 申请按揭方式的业主应具备的资格

1、 年龄在18岁以上具有完全民事行为能力的中国公民（包括大陆人士、港澳台人士）　 　　2、 贷款到期时原则上女士不大于五十五岁，男士不大于六十岁， 　　3、 有稳定合法的职业和收入来源，有还款付息能力 　　4、 借款人同意以所购房屋及其权益作为抵押物 　　5、 交齐首期购房款 　　6、 贷款银行要求的其他条件

三、 选择按揭方式的业主需提供材料

1、 大陆人士提供公安部门统一印制的身份证、户口簿 　 　 　港澳台人士分别提供身份证、回乡证或台胞证 　　2、 大陆人士提供盖单位公章的收入证明原件，港澳台人士提供当地税务部门开据的税单； 　　3、商品房买卖合同原件及复印件一式两份 　　4、交首期房款收据原件（首期房款需占全部房款30%或以上）及复印件一式两份 　　5、买卖双方签订的《个人住房抵押贷款申请表》（农行二张） 　　6、个人收入证明及三个月工资单一份（公积金组合贷款则需二份） 　　7、抵押审批表 　　8、借款合同一式五份 　　9、已婚者需提供结婚证复印件、夫妻双方身份证复印件各二份；如购房时以夫妻中一人名义购房者，则另需提供“夫妻连带还款承诺” 　　10、如为公积金组合贷款，购房个人未婚的，需提供单位未婚证明及担保人身份证复印件、收入证明各两份及三个月工资单一份（担保人的年龄+贷款年限不得超过法定退休年龄） 　　11、贷款银行要求的其他条件

四、 按揭流程

*按揭业主在签订房屋买卖合同时，提供《指南》第三条所需提供材料给公司（发展商）或按揭银行 　　*按揭业主填写《个人住房抵押贷款申请表》 　　*按揭业主签定借款合同、借款借据等文件，缴交保险费、公证费、抵押登记费、印花税等 　　*按揭资料交银行签字盖章 　　*有关材料交国土局办理抵押登记手续 　　*银行发放贷款 　　*按揭业主取回《借款保证合同》、借据等，按通知从银行发放贷款的次月开始将款项划入指定帐户 　 *借款人按月还款 　 *借款全部结清，办理抵押房产注销登记，业主取回土地房屋权证（或合同原件、发票）、保单正本。 　　注：按揭手续办理完毕后开始供款，按揭业主应及时存款于银行为业主开具的扣款帐户；

五、 按揭月供的算法

目前银行采用等额还款法，每月供款额=贷款金额×相应年限的还款系数 住宅公积金贷款还款系数表 住宅、车位、车库 商业性贷款还款系数表 商场商业性贷款还款系数表 年限 月利率 系数 年限 月利率 系数 年限 月利率 系数 1 3.000 849.67257 1 3.975 855.0212 1 4.8675 859.9337 2 3.000 432.47107 2 3.975 437.6846 2 5.0325 443.3819 3 3.000 293.46378 3 3.975 298.6774 3 5.0325 304.3961 4 3.000 224.00501 4 3.975 229.2525 4 5.115 235.4835 5 3.000 182.36563 5 3.975 187.6604 5 5.115 193.9703 6 3.375 156.67975 6 4.200 161.2349 6 5.28 167.3196 7 3.375 136.91834 7 4.200 141.5271 7 5.28 147.7017 8 3.375 122.12548 8 4.200 126.7897 8 5.28 133.0564 9 3.375 110.64493 9 4.200 115.3658 9 5.28 121.7259 10 3.375 101.48294 10 4.200 106.2611 10 5.28 112.7153 11 3.375 94.00710 11 4.200 98.8431 11 5.28 105.3916 12 3.375 87.79582 12 4.200 92.6898 12 5.28 99.3327 13 3.375 82.55720 13 4.200 87.5093 13 5.28 94.2463 14 3.375 78.08276 14 4.200 83.0930 14 5.28 89.9237 15 3.375 74.21960 15 4.200 79.2879 15 5.28 86.2117 16 3.375 70.85304 16 4.200 75.9792 17 3.375 67.89538 17 4.200 73.0792 18 3.375 65.27839 18 4.200 70.5195 19 3.375 62.94824 19 4.200 68.2465 20 3.375 60.86182 20 4.200 66.2167 21 4.200 64.3955 22 4.200 62.7542 23 4.200 61.2691 24 4.200 59.9207 25 4.200 58.6923 26 4.200 57.5700 27 4.200 56.5419 28 4.200 55.5976 29 4.200 54.7285 30 4.200 53.9269 　　住房贷款举例： 按揭金额30万元，按揭时间15年，则每月供款额=30×79.2879=2379元 　　注：利率调整，则还款系数相应调整。

六、 按揭需交纳的税费

费用种类 费用/率 收费单位 1、保险费 房款总额×0.1%×按揭期限 保险公司 2、抵押登记 贷款金额小于等于100万元，100元/笔 国土局   贷款金额大于100万元，贷款金额×0.01%   3、印花税 贷款金额×0.005% 　 税务局 　　 ●保险金的计算方法：应交保费=房款总额×0.1%×按揭期限 　　　举例： 按揭期限10年，总房价55.5万元，则应交保费=555000×0.1%×10=5550元 　　　注：以上计费标准如有变动，恕不另行通知。

七、 按揭中常遇到的几个问题

1、 按揭利率调整如何随着国家利率的调整而调整 　　业主按揭期间遇到国家利率调整，银行一般在调整后次年1月1日起执行新的按揭利率，人民银行有具体利率调整时间规定的除外。 2、 如何委托他人办理按揭 　　如果业主本人不能亲自办理按揭，首先写出书面委托书再经公证处公证；如果是异地委托，业主可在当地公证处办理公证将公证书寄给委托人办理；如果业主在国外，可在其所在大使馆开具证明书寄给委托人办理。 3、 联名买房的业主一方有收入来源另一方无收入来源在什么情况下可予办理按揭 　　*原则上要求联名各方都有收入来源，如果一方确实提供不了收入，必须另一方有足够供款能力；如果联名一方是不满18岁的未成年人，必须委托其代理人并经过公证后由代理人代其办理按揭。 　　*贷款银行另有规定的，以银行规定为准 4、 按揭业主为什么必须购买保险及保险的范围 　　贷款银行要求抵押人到其认可的保险公司办理抵押物财产保险，并明确贷款银行为保险的第一受益人，同时要求保险期不得短于贷款期限：投保金额标的为房价总金额：保险费用由抵押人承担；抵押期间保险单由贷款银行保管；在借款合同执行期间，抵押人不得以任何理由中断或撤消保险，否则贷款银行有权代为投保，保费由抵押人承担。 保险公司的保险范围：贷款所购房屋遭受到火灾、爆炸、暴风、暴雨等袭击并发生事故。 5、 银行放款后发生哪些事项要与银行联系 　　*联系地址、电话变更、更换扣款存折 　　*抵押物出现重大问题 　　*个人或家庭经济方面发生问题，可能影响借款本息的正常偿还 　　*出现其他各种影响正常还款的事件。 6、 还清全部按揭贷款后，需要办理什么手续 　　还清全部按揭贷款后，银行会通知业主办理贷款结清手续。包括： 　　*退回土地房屋权证或买卖合同、购房发票、保单正本 　　*由银行向国土局开具撤消抵押登记的函，撤消抵押登记。 7、 能否提前还款或部分提前还款，怎样办理，保险费如何退还 　　可以提前还款，业主提前一个月告知银行，并到银行填写《提前还款申请书》。由银行开具已还清贷款证明给保险公司，由保险公司退还保费。 8、 以小孩名义买房可以吗？ 　　如果选择按揭付款方式，以小孩名义不予办理；如果选择一次性付款或分期付款方式，以小孩名义可以办理，但必须有其监护人出具公安部门书面证明，并公证后即可。

附注：本指南条款仅供参考，若与贷款银行规定不符，以贷款银行规定为准。